Процесът по продажбата на имот не е толкова труден и е напълно възможно да се справите без съдействието на брокер или агенция за недвижими имоти. Най-важното е да подходите отговорно и да проучите всеки един етап от процеса по покупко-продажба. В това число, екипът на ORB.bg ви съветва да се информирате и за вашите права като продавач на имот. Познавайки ги добре, ще можете спокойно, сигурно и безопасно да реализирате продажбата.
Законови права на продавача
Право самостоятелно да обявите имота си на пазара
Погрешно схващане е, че можете да продадете имот само със съдействието на брокер или агенция за недвижими имоти. Това не е истина, тъй като вие разполагате с абсолютното право да продадете жилището си, както сметнете за добре. Включително, вие сами да посочите къде да се пусне обявата и какво да бъде описано в нея. С помощта на онлайн платформата ORB.bg, имате възможност да промотирате своята обява и да осъществите директна комуникация с потенциални купувачи, спестявайки си разходи за посредници.
Право да поставите цена на имота, на база вашите желания
Като текущ собственик на жилище, вие определяте продажбената му стойност, както и вие сте човекът, който ще преговаря с потенциалните купувачи. Имайте предвид обаче, че е важно да подходите разумно в процеса на ценообразуване. Не правете грешката да считате, че имотът ви струва повече от колкото в действителност. Екипът на ORB.bg ви съветва да се запознаете в детайл с правилния подход за ценообразуване с помощта на статията ни – „Как да оценим имота си правилно?“.
Право да изберете купувача и да отхвърлите оферти
Като продавач на имота, можете да откажете предложения, които ви се струват неподходящи, но не разполагате с правото да дискриминирате въз основа на защитени характеристики. Съгласно Закона за защита от дискриминация, не можете да третирате потенциални купувачи по различен начин поради съображения за раса, цвят на кожата, национален произход, религия, пол, семейно положение или някакво увреждане. От друга страна, свободно можете да откажете дадена оферта въз основа на претенции за цената или други условия, които те ви налагат.
Право да изисквам подписването на предварителен договор
Наличието на предварителен договор ще обезпечи до голяма степен покупко-продажбената сделка на жилището. В него са описани правата на двете страни, така че ако някое от условията не е спазено от купувача, то имате законово основание да развалите договорката си. Но за да може да се случи това, той трябва да съдържа конкретните спогодби между страните. Тоест, ако в него не са описани ясно уговорките, като например цената на имота, то съдът не може да го приеме като окончателен. Важно е да отбележим, че ако се стигне до иск в съда, то съдебното решение представлява и окончателен договор. Ако съдът приеме иска за сключване на финален договор, то се приема, че недвижимото имущество вече е прехвърлено.
Право за добавяне на клаузи към договора за непредвидени обстоятелства
Разполагате с възможността да добавите допълнителни клаузи към договора, с които да направите продажбата на имота, зависима от изпълнението на определени условия. Бихме могли да дадем пример с посочването на определени времеви рамки за покупка. Също така, можете да обвържете продажбата с подписването на друг договор, който е свързан със закупуването на друг имот, където планирате да се преместите. Всички подобни, допълнителни клаузи, обвързани с извънредни ситуации, можете да обсъдите с вашия адвокат.
Право за отказване от уговорката в посочените по-долу случаи
Както знаете, всички договори за недвижими имоти е необходимо да бъдат в писмена форма. Устните договорки не са законово обвързващи. Тоест, ако сте обещали да продадете дома си на определен купувач, но не сте подписали никакви документи, разполагате с правото да се откажете от сделката без никакви последствия за вас.
Ако обаче вече сте подписали писмена договорка (тип предварителен договор) и съответно купувачът изпълни задълженията си, не можете просто така да се откажете. Съществува риск да бъдете съдени за нарушаване на договора и също така да бъдете принудени от съда да продадете имота си. Можете също така, да носите отговорност за правните такси на купувача и всички такси, обвързани с продажбената сделка. От друга страна, можете да запазите някой друг потенциален купувач на резервна позиция. Ако по една или друга причина, първоначалната уговорка не се осъществи, би било добре да имате резервен вариант.
Право за избор на нотариус с цел сключване на сделката
Необходимо е да подберете нотариус, който ви препоръчваме да се намира в същия град, в който се позиционира и имота. Тоест ако жилището е в град София, то тогава изберете нотариус в София.
С цел да сте абсолютно спокойни и сигурни, че покупко-продажбената сделка ще спази законовата процедура, имайте предвид че от страна на нотариуса ще бъдат направени следните проверки и действия:
Справка за самоличността на явилите се представители на сделката пред самия нотариус. Тя се извършва с проверка на достоверността на предоставените документи за самоличност през „Национален регистър на българските лични документи“ и Национална база данни „Население“.
В случай че има упълномощено лице, то тогава се прави проверка и на него.
Проучване на редовността на всички предоставени документи по сделката
Справка за наличие на наложена обезпечителна мярка по Закона за противодействие на корупцията и за отнемане на незаконно придобито имущество
Прочитане на съставения проект за нотариален акт
Подписване на нотариалния акт от двете страни.
Правата на продавача при нарушение на сделката
Бихме искали да ви представим няколко варианта, как можете да си търсите правата, ако не получите цялата сума от купувача, посочена в договора:
Имате възможност да изисквате да ви бъдат начислени лихви, които да компенсират забавянето на парите
Имате право да изисквате обезщетение за забавяне или неизпълнение, в случай че има подобна посочена уговорена неустойка в рамките на договора за покупко-продажба
Имате пълното право да развалите договора, като заведете молба/ искане в съда. В подобна ситуация ви препоръчваме да се обърнете с молба за помощ от квалифициран специалист, а именно адвокат.
Считаме че, ако една сделка е възможна без съдействието на брокер, то без правно съдействие (анализ на собствеността върху имота, правния статус на продавача и правото му да се разпорежда с имота, структурирането на сделката), същата би била рискова.
В случай, че имате нужда от съдействие във връзка с покупко-продажба на имоти – анализ на собствеността и структуриране на сделката, препоръчваме нашия адвокат и специалист по вещно право – адв. Анна Чанова.
[email protected]; + 359 883 39 14 11