Изпращаме 2022 година като изключително динамична и предизвикателна за пазара на недвижимите имоти в страната. Ако ви предстои покупка или продажба на недвижим имот през 2023 година, бихме искали да ви представим една кратка разбивка на тенденциите в ценообразуването, за да направим търсенето на подходящ имот и сключването на сделка лесно, без да ви е необходим посредник (брокер) за целта.
Равносметката в световен мащаб
За да сме добре осведомени за регионалната ситуация с пазара на недвижими имоти и да направим добре плановете си за покупка/ продажба през 2023 г., първо трябва да сме наясно със световните тенденции.
През последните няколко години, особено след пандемията, наблюдаваме един непрестанен растеж на цените на недвижимото имущество в по-голямата част от развития свят. Карантинирането и затварянето на хиляди офиси по света ни накара да се замислим за пространството, в което пребиваваме и да пренаредим приоритетите си за жилище. Мнозина прибегнаха до търсене на усамотени имоти, в които да прекарват дните на карантина и в които да работят, което повиши стойността на по-големи жилища и къщи във и около големите градове. Жилищните имоти в световен мащаб поскъпнаха с около 30-40% за периода от началото на 2020 до началото на 2022 година. В определени региони ръстът на цените на жилищата достигна дори до 50% (Великобритания, Германия, Австралия). Освен повишеното търсене, голямо отражение оказаха и исторически ниските лихви по ипотечните кредити.
От друга страна, търсенето на офиси и търговски имоти спадна, поради осъзнаването на някои компании, че работата може да протича и от разстояние и фалита на други.
Според пазарните прогнози на световни икономисти, финансисти и брокери, през 2023 година ще видим обратна тенденция – тоест спад в цените на имотите. Големият въпрос е: „С колко?“.
На някои пазари вече наблюдаваме поевтиняване с повече от 10%. През последните няколко години на непрестатнен растеж на цените беше основно повлиян от Централните банки. Те направиха всичко по силите си да стиулират потреблението и свалиха лихвите на ипотечните кредити до рекордни нива, което доведе до взимането на кредити от не толкова платежоспособни потребители. Вече наблюдаваме обратната тенденция, което води до свиване на пазара и съответно – до поевтиняване на жилищата. Но за разлика от фондовите пазари, където промените се отразяват почти мигновено, при пазара на недвижимите имоти отражението на покачването на лихвите по ипотечните кредити ще отнеме между 12 и 24 месеца, за да се стигне до осезаем спад. Това означава, че поевтиняването, което ще наблюдаваме през 2023 година, вероятно ще бъде чувствително, но може да достигне до 10-18%. Единствено в буксуващи пазари като Китай, Индия и Дубай се очаква да има ръст.
От друга страна, поради спадът в търсенето, самите строители ще започнат да реализират проектите си по-бавно.
Този микс от процеси ще доведе до постепенно поевтиняване на недвижимите имоти и в страната ни. Голямото търсене, особено в големите градове обаче, ще бъде основна пречка затова тези спадове да се измерват в двуцифрени проценти.
Българският имотен пазар
Според редица експерти в страната ни се очаква чувствително поевтиняване на недвижимите имоти, което ще е по-осезаемо през втората половина на 2023 година. Основна причина за очакваният лек спад е вече споменатото търсене в големите градове, което остава сериозно, а от друга страна Българската банкова система е „задръстена с пари“ и лихвите ще започнат да се покачват много бавно.
Цените на жилищата е малко вероятно да се устремят към голямо редуциране през 2023 година, но се очаква тази разлика да се вмести в диапазона от между 5 и 15% в сравнение със настоящите. Сред основните фактори е намаляването на интереса към имоти, които са все още в етап на изграждане (имоти на „зелено“). Става въпрос за кооперации, които тепърва ще се строят и предприемачите вече са изчислили повишените цени на строителни материали, които вероятно също ще претърпят спад.
Друга категория жилища, която се очаква да претърпи спад в цените, е тази на надценените жилища. В случая на България говорим за около 15% от общия обем сделки. Всички сме наясно, че такъв тип имоти не струват толкова, за колкото са обявени, а големият им обем оказва значително влияние на целия пазар на недвижими имоти. През 2023 година се очаква чувствително понижаване на търсенето на имоти, което неминуемо ще доведе до поне частично нормализиране на цените при надценените имоти.
Инфлацията
Какво означава инфлацията за стойността на недвижимите имоти? През 2022 година отчитаме среден ръст при цените на имотите с около 10-12%. Инфлацията, обаче, е около 17-18%, което всъщност означава, че имотите са поевтинели с около 6-8%. Това се случва за първи път от 2013 година насам. Тенденцията за поевтиняване е налице, което означава, че вероятно ще се задържи и през 2023 година.
Средната сума на тристаен апартамент в София, например, достигна 170-180,000 евро, което е своеобразен рекорд и отражение на около 45-процентен ръст на цените за периода от пролетта на 2021 до пролетта на 2022 година.
Икономическата обстановка не повелява да има спукване на „балон“ по отношение на цените, тъй като ръстът се диктува предимно от търсенето, предлагането и ниските лихви по ипотечните кредити,но по всяка вероятност през 2023 година ще станем свидетели на нормализиране при цените на жилищните имоти в България.
Ако сте решили да инвестирате в недвижим имот в голям град през първата половина на 2023 година, най-оптималната покупка ще бъде да вземете малко жилище около метро, парк или бизнес зона в нов жилищен район.