Процесът по продажбата на имот не е толкова труден и е напълно възможно да се справите без съдействието на брокер или агенция за недвижими имоти. Най-важното е да подходите разумно и да поставите реалистична цена на вашето жилище. Не правете грешката да считате, че вашият дом струва повече, отколкото е в действителност.
Последните няколко години бяха изключително динамични и непредвидими по отношение на много фактори. Въпреки това обстоятелствата за собствениците на имоти се запазиха благоприятни, тъй като цените на жилищата се повишиха значително. В текущата ситуация вероятно се чудите каква конкретно е стойността на вашия дом. От една страна не бихте искали, поради липса на познания на пазарните условия, в крайна сметка да го продадете за по-малко, отколкото всъщност струва. В същото време не бихте искали да поставите прекалено висока цена, която да откаже бъдещи купувачи. Трябва да се постигне добър баланс.
С цел да направим тази задача по-лесна за вас, в рамките на тази статия ще ви представим основните фактори, които трябва добре да анализирате и да вземете предвид при ценообразуването на вашия имот. На всеки един от тях трябва да обърнете внимание и да не го подценявате, за да си осигурите правилно и коректно изготвяне на офертата. Бихме могли да ги разделим на няколко основни типа: обективни, макроикономически и субективни фактори.
По отношение на обективните фактори, ви представяме по-долу няколко важни съвета и техники, които да ви улеснят при ценообразуването, базирано на проучване на конкуренцията и оценката на средната цена на квадратен метър за имотите в района ви, и прилежащи такива:
Задълбочено проучване на пазара и изготвяне на сравнителен анализ: На първо време е необходимо да се стремите да се запознаете с пазара. С помощта на интернет, имате достъп до цялата необходима информация, за да изградите една добра представа за него. Бихте могли да се насочите към редица онлайн имотни портала, в рамките на които да прегледате всички оферти за жилища във вашия квартал, конкретно тяхната цена и квадратура. Имайте обаче предвид, че цените не са съвсем действителни, тъй като те са офертни, а информацията дали имотът е продаден в последен етап на посочената цена или друга, остава скрита. Често се случва в рамките на процеса за продажба да се правят компромиси и отстъпки със цената.
Местният пазар за недвижими имоти има много голямо влияние, когато става въпрос за правилно определяне цената. Например ако търсенето е по-голямо, имате възможността да оцените имота си на по-висока стойност. Ситуацията обаче може да се промени драстично, в случай че се окажете на пазар, където търсенето е по-малко, и съответно купувачите ще имат предимство. За съжаление в този случай може да се наложи да оцените имота си под стойността на пазара, за да предизвикате интерес.
Основната идея в рамките на това проучване е да сравните вашия имот с други подобни в района, които се предлагат. Както посочихме по-горе, можете да го направите именно на база информацията, достъпна в онлайн платформа за недвижими имоти като ORB.bg. В рамките на нея ще откриете само реални обяви от проверени продавачи.
Критериите, по които трябва да се водите, когато правите оценка, са следните: година на строеж, локация, общо състояние, квадратура, тип строителство, етаж, гараж/ паркоместо, гледка, наличие на шум в близост, асансьор. С цел да придобиете по-добра представа, ще разгледаме по-долу значението на всеки един посочените критерии:
Квадратура: Когато оценявате пазарната стойност на вашия дом, размерът му е един от най-важните елементи, които трябва да имате предвид. Квадратурата на жилището ще ви даде средната цена на квадрат. В допълнение към квадратните кадри, използваемото пространство на дома има значение при определяне на неговата стойност. Гаражи, таваните и мазета обикновено не се броят в използваем квадратен метър. Така че, ако имате дом от 186 кв. м. с гараж от 56 кв. м., това е само 130 кв. м., подходящо за живеене пространство. Спалните и баните са най-високо ценени, така че колкото повече са те, толкова повече струва вашият дом.
Локацията на дадено жилище има голяма тежест върху неговата цена. Обикновено при избор на жилище купувачът взима предвид фактори като дали то е близо до неговата работа или до тази на родителите му, но това е строго индивидуално. При определянето цената на имот въз основа на местоположението му, се разглеждат реално следните основни показатели. Това са качество на местни училища, близост до търговски, развлекателни центрове, градски траспорт, наличие на зелени площи (паркове). В такъв случай в рамките на вашето проучване за цените на пазара, се ориентирайте и прегледайте имоти с максимална близост до предлагания от вас.
Годината на строеж е важен индикатор за стойността на имота. Обикновено по-новите жилища се оценяват по-високо, тъй като критичните части на жилището, като водопровод, електричество, покрив, са по-нови и вероятността да се развалят е по-малка. Това би генерирало спестявания на купувача. Например ако един покрив е с 20 годишна гаранция, то това значи, че собственикът му би спестил средства в следващите две десетилетия.
Етажът е фактор, който също трябва да се вземе предвид, като обикновено апартаменти на партер, първи и последен етаж се търсят по-рядко. Поради тази причина са с по-ниска цена. Изключение правят жилища на последен етаж, които имат хубава гледка, което автоматично вдига цената.
Типът строителство, съответно имот в новопостроена сграда или по-стара такава, влияе пряко, като очевидно мнозина предпочитат съвременното строителство поради по-високото качество. Факт е, че тухлените сгради се оценяват по-добре в сравнение с панелните блокове. Важно е да сравнявате вашия имот само с такива в същата категория, например ако вашето жилище е в тухлена сграда, съответно да направите сравнителен анализ само с тухлените постройки.
Наличието на асансьор е определящ за цената на едно жилище, като имайте предвид че ако апартаментът се намира на етаж по-висок от трети, и няма асансьор, то продажната цена трябва да е по-ниска.
Състоянието на общите части на входа на сградата (честота на почистване/ подръжка) се отразява на стойността на имота, но има лека тежест, тъй като има възможност да се изменажира по-лесно в бъдещ план.
Наличието на паркоместа логично рефлектира върху цената положително. В случай че има гараж към имота, то трябва да се има предвид че, той се разглежда като отделен обект, който има независима стойност.
Изложение на стаите, наличие на шум в квартала, гледка трябва също да се вземат под внимание при оценката на имота.
По линия на oбективните фактори, бихме могли да причислим и самия вид на жилището. Важно е да отделите време за създаване на добра визия, като осигурите чистота, уют, ред и дори приятна миризма в имота ви. Не бива да забравяте, че реално се стремите да продадете не просто имот, а истински дом. Съветваме ви да акцентирате върху предимствата на имота, които биха могли да повлияят позитивно на цената. Пример за такива са наличие на вана, панорамна гледка и други подобни.
Други фактори, които влият на цената на имота ви и не биват да се подценяват, са макроикономическите, като икономическата обстановка в страната ни, местния пазар за недвижими имоти, както и ипотечния пазар.
По-широката икономика често влияе върху способността на човек да си купи или продаде жилище. Например ако растежът на заетостта или заплатите показват по-ниски стойности, тогава по-малко хора ще са в състояние да си позволят жилище и ще се оглеждат за такива с по-ниски продажни цени. Важно е да сте в течение с текущото състояние на пазара, особено когато предвиждате да продадете своя имот.
Местният пазар за недвижими имоти е определящ за крайната продажна цена. Макар и вашия дом да е в отлично състояние, на най-добрата локация, с първокласни подобрения, съотношението на броят на другите имоти за продажба в същия район и броят на текущите купувачи, повлиява стойността на вашия дом. Пазарът на недвижимити имоти е мястото, на което се пресичат търсенето и предлагането, и е арена за преговори между купувач и продавач. Имайте предвид също че пазарните условия оказва влияние за това колко време ще отнеме продажбата на жилището ви. Същевременно има риск, ако вашият дом е бил прекалено дълго време на пазара, купувачите да си създадат впечатление, че има нещо нередно или пък, че цената е прекалено нереалистична.
Ипотечното кредитиране представлява важна част от цялостната картинка в процеса на ценообразуване. Това е така, защото дългосрочните лихвени проценти по линия на ипотеките, влияят върху способността повече хората да си купят жилище. Същевременно повишаването на краткосрочните лихвени проценти може да увеличи лихвите върху спестяванията на хората, но едновременно с това оскъпява краткосрочния дълг. Например в случай на по-висок разход за изплащане на кредитна карта или краткосрочен заем, вероятно това ще рефлектира върху обема на спестяванията, предназначени за инвестиция в жилище. Имайте предвид че от ваша страна нямате никакво влияние върху дългосрочните проценти, тъй като те се определят от доходността и политиката на Министерството на финансите, настроенията на инвеститорите и нивата на инфлация, наред с още много други фактори. Въпросът е че, при ценообразуването на вашия имот, е необходимо да вземете под внимание и факта, че с нарастването на лихвените проценти, все по-малко хора могат да си позволят жилища, и това неизменно ще повлият върху успеваемостта ви да го продадете в този период.
Последната група фактори, които няма да пропуснем да разгледаме, са субективните такива, които основно реферираме към спецификите на различните социалните класи, модните тенденции и прочие. В случай че вашият имот се намира в по-слабо населен район, който се характеризира с ниски възможности за работа, то неговата цена ще е ниска. Докато съвсем естествено ако вашето жилище е луксозно и с ново строителство, ще бъдат привлечени по-заможната класа.
Имайте предвид всички изброени по-горе фактори, когато определяте цената на дома си, за да избегнете често срещаните грешки при продажба на жилище. Когато сте наясно с всички фактори, имате по-голям шанс да привлечете сериозни купувачи, с атрактивна цена, и същевременно да предотвратите прекалено дългото „престояването“ на пазара на недвижимите имоти.
След като поставите коректна цена на имота си, съобразена с реалните обстоятелства, а не с вашите лични желания, предстои да направите правилния избор на канали за комуникация на вашата обява. Предприемайки инициативността да действате независимо без брокер, в никакъв случай не ви ограничава, даже напротив. Доверявайки се на надеждна платформа за недвижими имоти като ORB.bg, гарантираща пълна прозрачност и справедливи условия за двете страни по сделката, ще бъдете спокойни, че вашата обява ще бъде видяна от достатъчен брой потенциални купувачи. ORB.bg представлява пресечна точка на идентичните интереси на купувачи и продавачи, които избягват съвместна работа с брокери и агенции за недвижи имоти, и едновременно с това, целят да спестят разходи за комисиона. Същевременно платформата предразполага и отваря врати за диалог и преговори за цената, на следващ етап между двете страни.