Препоръки При Покупка На Имот

Покупката на имот е сериозна инвестиция и следва да бъде не само внимателно планирана, но и максимално защитена. Ако сте купувач и желаете да придобиете имот, най-важното нещо за Вас е да минимизирате рисковете, съпътстващи покупката, като направите необходимите проверки и следвате утвърденото структуриране на сделките в практиката. 

По-долу са представени неизчерпателно някои основни препоръки, които трябва да се съобразят при покупката на имот: 

1. Проверка на собственост и законност на имота

• Акт за собственост  - от съществено значение е да Ви бъде предоставен акт за собственост, с който продавачът се идентифицира като собственик – в повечето случаи става въпрос за нотариален акт, но може да бъде и договор за придобиване от общината, учредителен акт (ако имотът е бил апортиран в дружество) и други.

  • Актът за собственост трябва да включва подробно описание на имота, който желаете да закупите;
    

  • Обърнете внимание дали актът за собственост е бил надлежно вписан в съответната Служба по вписванията (това може да установите и от
    удостоверението за липса на тежести, описано по-долу);
    

  • Ако имотът е придобит по наследство от продавача, изискайте удостоверение за наследници на праводателя му;
    

  • Ако имотът е придобит възмездно от продавача, поискайте удостоверение за семейно положение, за да установите дали имотът е придобит по време на брака, т.е. дали имотът е съпружеска имуществена общност и дали съпругът/ата трябва също да участва в сделката като продавач.
    

• Законност на сградата – в случай, че желаете да закупите имот, който е въведен в експлоатация и може законно да бъде обитаван, то трябва да се уверите, че имотът е надлежно въведен в експлоатация. Това означава, че сградата има Разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация (често наричани „Акт 16“ като името на акта, предхождащ решението/удостоверението), което вие трябва да изискате, заедно с разрешението за строеж, на основание което е построена сградата.
  

• Ако купувате имот „на зелено“ или на етап „груб строеж“ – поискайте да Ви бъдат предоставени документи, удостоверяващи степента на завършеност на сградата (протоколи, съставени надлежно по време на строителния процес), за да сте наясно с етапа на строителството.

2. Съпътстващи документи

Задължителни и съпътстващи сделката по покупко-продажба документи са скица (схема) на Имота и удостоверение за данъчна оценка.

• Скица/схема – поискайте актуална скица, която при всички случаи ще Ви е необходима, за да финализирате сделката. Обърнете внимание дали има разлика в площта по скица и по акта за собственост, дали адресът съвпада с този по акта за собственост, както и дали са налице други разминавания;

• Удостоверение за данъчна оценка – уверете се, че всички собственици на имота са вписани в удостоверението и че не са налице непогасени публични задължения във връзка с Имота;

• Ако купувате поземлен имот (а не апартамент) – може в допълнение да поискате удостоверение за устройствен статут на поземления имот, в което да са отразени параметри на застрояване, ако ще осъществявате бъдеща инвестиция. В този случай препоръчваме да се консултирате с експерт, който да направи анализ на имота и да отговори на въпроса дали имотът, който сте харесали, отговаря на инвестиционните Ви намерения. 

3. Проверка за наличие на тежести

• Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (т.нар. „Удостоверение за тежести“), издадено от съответната Служба по вписванията  - задължително изискайте такова удостоверение, което да включва период не по-кратък от 10 години назад, като удостоверението следва да обхваща и партидите на предходните собственици за този период. Уверете се, че в удостоверението не са налице вписани тежести върху имота, за които не сте били уведомени изрично - ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем и други. 

В случай, че има подобни вписвания, препоръчваме задължително да се консултирате с адвокат, който да провери дали тежестите са надлежно заличени и доколко представляват риск за Вас.

4. Проверка на продавача

• Препоръчваме да изискате и удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК, за да установите дали са налице публични задължения на продавача;

• Ако продавачът е юридическо лице – проверете по партидата в Търговския регистър дали са налице вписани запори на дружествени дялове, търговско предприятие и дали е налице открито производство по несъстоятелност. 

Могат да бъдат изискани и допълнителни удостоверения, например: удостоверения за липса на изпълнителни дела, заведени срещу продавача, удостоверения за липса на подадена молба за откриване на производство по несъстоятелност и други.

5. Проверките следва да са задължителна част от процеса за придобиване на Имот, който най-общо включва следните етапи: 

• Стоп – капаро – често разпространена практика е да бъде сключвано споразумение за т.нар. „стоп-капаро“, при подписването на което купувачът предава на продавача определена сума за „резервиране“ на имота за определен срок и спиране на предлагането му на други заинтересовани купувачи. Споразумението може да бъде под формата на разписка, договор за гаранция или друг документ, но във всички случаи съдържа идентификация на имота, стойността на капарото, размера на продажната цена и срок, до който да се сключи предварителен или окончателен договор. 

• Предварителен договор – предварителният договор съдържа всички съществени елементи на окончателния договор и трябва внимателно да бъде съставен. Подписвайки предварителния договор, Вие се задължавате да закупите/продадете имота при условията, посочени в договора, затова не подценявайте съдържанието му и се уверете, че всички договорени условия между Страните са надлежно отразени. 

В случай, че имотът, който желаете да закупите, е ипотекиран от продавача, то в предварителния договор препоръчваме да бъдат внимателно отразени етапите на плащане на продажната цена, така че и двете страни да са защитени. В такава хипотеза се уверете, че ще Ви бъде предоставено и писмо-ангажимент от банката на продавача, което да съдържа данни за размера на ипотечния кредит, който ще бъде погасен. 

В случай, че продавачът следва да изпълни определени условия до подписването на нотариалния акт, уверете се, че тези условия са подробно описани в предварителния договор. Внимателно следва да се отразят и хипотезите, при които ще прекратите действието на предварителния договор.

• Окончателен договор/нотариален акт – споразумението за стоп-капаро и предварителния договор не са задължителни етапи от сключването на сделката по покупко-продажба, но стандартно са част от нея, тъй като помагат на страните да организират процеса и дават сигурност по отношение реализирането на окончателния договор. 

Нотариалният акт обикновено се съставя от нотариуса, но се уверете, че документът съдържа Вашите уговорки за продажната цена, момента на предаване на владението, както и други особености, ако има такива договорени между Страните. 

Ако приемем, че без посредник сделката е възможна, то без правно съдействие (анализ на собствеността върху имота, правния статус на продавача и правото му да се разпорежда с имота, структурирането на сделката), същата би била рискова, особено за купувачите.

Следва да се има предвид, че Имотите са различни, с различна история на собствеността, като при всяка покупко-продажба трябва да се подхожда индивидуално и с необходимата степен на внимание и защита.

В случай, че имате нужда от съдействие във връзка с покупко-продажба на имоти – анализ на собствеността и структуриране на сделката, препоръчваме нашия адвокат и специалист по вещно право – адв. Анна Чанова.      [email protected] + 359 883 39 14 11

* Представените по-горе препоръки са неизчерпателни, не представляват правна консултация и по никакъв начин не обвързват ОРБ ГЛОБАЛ ООД, юристите на ОРБ ГЛОБАЛ ООД и потребителите на платформата www.orb.bg. Препоръките са общи, основни и могат да бъдат ползвани само като насоки за проверка от страна на заинтересовани купувачи. Препоръчваме всяка сделка да бъде индивидуално консултирана от експерти с цел максимална защита на страните.